Como funciona o distrato de um contrato de compra e venda de um apartamento na planta/terreno/lote e a devolução dos valores pagos?
Aqui você vai entender seus direitos e como funciona o Distrato de Compra e Venda, ou também chamado Distrato Imobiliário, ou seja, a devolução do lote, terreno ou apartamento, comprados de forma parcelada diretamente com construtoras, incorporadoras e loteadoras.
Através do distrato, você poderá deixar de realizar os pagamentos das parcelas vincendas, receberá de volta boa parte do dinheiro que pagou com a devida correção e à vista.
O que é distrato?
Antes de dizer o que é o distrato, é preciso entender que ninguém é obrigado a permanecer em um contrato, seja em razão de não ter mais condições financeiras de continuar pagando ou até mesmo sem motivos, apenas por ter desistido da compra.
Dito isso, o distrato nada mais é do que uma das formas de desfazer esse contrato assinado junto as loteadoras, incorporadoras ou construtoras.
A Lei do Distrato
Apesar do nome pelo qual ficou popularmente conhecida, a Lei 13.786/2018 conhecida como “Lei do Distrato” está em vigor desde 2019.
Essa lei permite ao adquirente/consumidor que adquiriu lote ou imóvel na planta e que tenha sido financiado e parcelado diretamente com a loteadora, incorporadora ou construtora, a devolução do imóvel e recuperação de grande parte do valor pago, devidamente atualizado, desde a data de cada pagamento.
A Lei do Distrato traz a regulação das situações de desfazimento dos contratos, como por exemplo, (a) quando há a desistência de apenas uma das partes (a resilição unilateral), pode ser o comprador ou o vendedor; (b) as hipóteses de resolução por descumprimento contratual das obrigações por culpa exclusiva de uma das partes.
Quais os principais motivos de um distrato imobiliário?
Existem alguns motivos que fazem o comprador optar pelo distrato, confira os principais:
- Atraso que ultrapassar 180 dias além do prazo para a entrega do imóvel adquirido;
- Inadimplemento das obrigações contratuais de uma das partes;
- Descumprimento contratual exclusivo da empresa vendedora;
- Condições do imóvel diferentes das descritas no contrato;
- Situação de onerosidade excessiva, que pode se resumir no aumento exponencial das parcelas e ou custos para o comprador;
- A manutenção do negócio não atende aos interesses financeiros de ambos.
Vale destacar que o distrato deverá ocorrer mesmo quando existirem cláusulas que estipulam sobre a impossibilidade de desistência do negócio, posto que são consideradas abusivas pelo Código de Defesa do Consumidor, portanto, pela lei do distrato a rescisão do contrato de compra e venda e o ressarcimento com ou sem retenção de valores pela vendedora deve ocorrer.
Quanto posso recuperar com o distrato de imóvel na planta?
De acordo com a Lei do Distrato, os clientes que desistirem da compra de um imóvel negociado na planta, em regime de patrimônio de afetação, terão direito a receber 50% do valor já dado à construtora como multa para se desfazer do negócio, após dedução antecipada da corretagem. A devolução dos 50% dos valores, será feita após 30 dias da emissão do “habite-se”.
Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado, deve haver a devolução de no mínimo 75% dos valores pagos. A devolução desse percentual ocorrerá em 180 dias depois do distrato.
Em ambos os casos, a incorporadora imobiliária também poderá descontar valores relativos a impostos incidentes sobre a unidade, cotas de condomínio e outras contribuições, quando o mutuário tiver a unidade disponível para uso antes mesmo do “habite-se”.
Caso o comprador desistente apresente um interessado no imóvel, não haverá retenção da pena contratual (25% ou 50%) desde que a incorporadora concorde com a operação e o novo interessado tenha seu cadastro e capacidade financeira aprovados.
No entanto, caso a construtora atrase a obra por mais de 180 dias, o comprador passa a ter direito à devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente, em até 60 dias corridos do distrato.
Caso o comprador não deseje efetuar a rescisão de contrato por atraso na obra, optando por permanecer com o imóvel, a incorporadora terá de pagar, na data de entrega da unidade, indenização de 1% do valor pago para cada mês de atraso com a devida correção monetária.
Parece complicado, porém é mais simples do que de fato está descrito nas letras frias da lei, para mais, o advogado especialista terá a condição de analisar o seu contrato e a documentação oriunda do negócio jurídico assinado pelas partes, dessa forma tornará possível você descobrir qual de fato é o percentual de retenção devido pela vendedora e o valor atualizado do montante que deverá receber no caso de você optar pelo distrato.
Quanto posso recuperar com o distrato de terreno/loteamento?
Em caso de rescisão com justo motivo, não há multa a ser paga pelo comprador, ou seja: você tem o direito de receber todos os valores que foram pagos, com juros e correção monetária. Isso porque a Justiça entende que a rescisão é motivada, portanto de forma justa, e você agiu corretamente em todo o percurso da negociação, tendo a vendedora causado o motivo da rescisão.
Sendo a rescisão sem justo motivo, em que pese ser direito do comprador a resilição, por outro lado, o vendedor não pode ser prejudicado, já que para esses casos ele não fez nada de errado. Assim, a Lei do Distrato autoriza a retenção de porcentagem da quantia que você pagou à título de multa para o vendedor cobrir as despesas operacionais.
Normalmente o valor que será à título de multa contratual tem uma variação entre 10% e 25% do total das parcelas já quitadas.
Ao optar pelo distrato, terei que continuar pagando as parcelas do financiamento?
Absolutamente não, quando o comprador optar pelo distrato, o advogado especializado deverá instruir um pedido liminar de suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas, e na mesma decisão seja determinada a proibição de inclusão do nome do comprador nos órgãos de proteção ao crédito, assim, a obrigação de pagar essas parcelas cessa quase que imediatamente à propositura da ação.
No caso de a vendedora incluir o nome do comprador nos órgãos de restrição ao crédito após essa decisão, a loteadora ou construtora ainda deverá responder por danos morais pela inclusão indevida na lista de mal pagadores.
Fiz o pedido de rescisão e a empresa vendedora me cobrou uma multa de valor elevado, o que devo fazer?
Nossa experiência nos permite afirmar que à maioria dos casos de negativa do distrato extrajudicial junto as loteadoras ou construtoras têm relação direta ao percentual da multa e demais despesas, e neste sentido, frise-se, ficou estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça o percentual máximo de 25%, assim, diante da negativa ao distrato acabam forçando os compradores a manter-se em um contrato extremamente oneroso.
Ademais, as loteadoras e construtoras não fazem a correção dos valores pagos, propõem a devolução de forma parcelada em longas parcelas. Entretanto devemos observar que a lei garante tanto a correção monetária do valor quanto o direito de ressarcimento à vista.
Existem ainda outras despesas cobradas que são proibidas pelo Código de Defesa do Consumidor, como a retenção integral da corretagem, taxa de ocupação em percentuais elevados, IPTU mesmo não tendo entregado o imóvel, entre outras possíveis.
Convém relatar que, se você já tiver assinado o distrato para a rescisão do seu contrato é possível questionar judicialmente os valores que recebeu, assim, é extremamente provável recuperar o valor que foi cobrado a maior.
Meu contrato é anterior a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), essa lei será aplicada ao meu caso?
A Lei do Distrato não se aplica aos contratos assinados antes da lei entrar em vigor, mas para esses casos é possível discutir judicialmente para que a multa seja fixada a 10%, e frise-se, calculada sobre os valores efetivamente pago, nunca sobre o valor total do contrato.
Como o advogado especialista em distrato de imóvel pode ajudar nesses casos?
O atendimento especializado além de evitar que você seja lesado, vai garantir a melhor e mais rápida solução para o seu problema.
O Distrato Imobiliário necessariamente envolve muitos detalhes legais, portanto, é essencial contar com a orientação de um advogado especialista em distrato, sobretudo para garantir sua segurança e da sua família.
Possivelmente você ficou com alguma dúvida, e se deseja saber mais sobre o assunto, sugerimos que converse com um dos nossos advogados especialistas que estarão prontos para te ajudar.
DÚVIDAS MAIS FREQUENTES
- Não precisa estar com o financiamento em dia para fazer o distrato imobiliário, essa regra vale para o imóvel comprado na planta, o lote adquirido ou o terreno, muitos consumidores são levados a erro neste momento, então fique esperto.
- Os principais documentos para analisar o seu caso são:
- Contrato, para identificar corretamente as partes, as obrigações dispostas no documento, e como se deu os lançamentos dos valores, sobretudo os relativos à entrada e a corretagem;
- O contrato ainda vai permitir saber se foi assinado antes ou depois da Lei do Distrato entrar em vigor, o que altera o entendimento do judiciário em relação à multa contratual;
- Os extratos de todos os pagamentos ou os comprovantes destes, principalmente para fins de atualização monetária dos valores pagos, a contar da data de cada pagamento, bem como o cálculo da multa do montante a ser retido e consequentemente o valor que a vendedora deverá devolver ao consumidor. (se eventualmente não tiver o extrato ou os comprovantes de todos os pagamentos a empresa é obrigada a fornecer);
- A depender do motivo que tiver provocado o pedido do distrato pelo consumidor, será possível formular um pedido de dano moral, para tal, deve o advogado analisar detidamente o caso;
- Se você já tiver assinado um distrato e perceber que está em desacordo com algo que explicamos neste artigo, lembre-se, é possível rediscutir esses valores judicialmente e receber o montante que foi cobrado a maior;
- Você de qualquer parte do Brasil precisa lembrar que os processos judiciais tramitam de forma digital (online), e o distrato é uma matéria que é discutida pela via documental, ou seja, é extremamente provável que não tenha que ir, sequer, em audiência de conciliação, portanto terá um advogado especializado te representando, sem sair do conforto da sua casa;
Nós da Ferrer Advocacia entendemos que o “sonho da casa própria”, ou a pessoa que decidiu investir em um terreno ou imóvel na planta não deve se tornar um pesadelo, a Lei do Distrato garante ao consumidor o direito de desistir e nós estamos aqui para auxiliá-lo da melhor forma possível.
Por fim, não se sinta culpado por precisar desistir de um contrato, vários dos nossos clientes, quando da compra de um lote ou um imóvel na planta assinaram contratos onde os valores das parcelas eram baixos, ou seja, cabia no orçamento, todavia com o passar dos anos essas parcelas subiram de forma desproporcional, de modo que, passou a comprometer a renda e em alguns casos até o sustento da família.
